＜自身を構成するキーワード＞#建築高校３年時に理系を選ぶ→理系＋プラモ好き＝「建築」→一級建築士を取得するため大学の建築学科に進学。都市計画に興味を持つが最初の授業であれは政治だと言われ意気消沈。法隆寺を支えた木→安藤忠雄建築展→内田研究室と建築熱を醸成し「建てた後の仕事」をしようと現在に至る。#不動産建売り分譲で、土地探し→区画割り→宅地造成→建築企画→施主検査→広告→販売と開発事業の流れを経験。建築には土地が要る、建てた後は不動産になる、と実感。法隆寺の西岡常一棟梁は木を知るために農業で土を学んだ。ならば自分は、土地を扱う不動産を通して建築をやろうと決意。#金融不動産の資産価値を不動産が生み出す収益で計りたいと考え、REIT：不動産投資信託に関わる会社に転職し金融業界に触れる。建築、不動産とはまるで違う業界のルールにカルチャーショックを受けながら、信託受益権の仕組みを学ぶ。そして今、相続対策としての家族信託に取り組み中。#一級建築士大学院に行く理由の一つに一級建築士取得があり卒業後２度目の受験で合格。足の裏の米粒（取らないと気持ち悪いが取っても食えない）と揶揄されることもあるが不動産管理の現場ではレアな存在に。法令遵守の目が厳しくなる中、法律を理解しての改修・是正工事で建築知識をフル活用中。#マンション管理士分譲マンション管理会社では、屋上防水や外壁改修などを行う工事部に所属。後に建物調査〜長期修繕計画〜修繕積立金計画と大規模修繕工事実施までの管理組合コンサルティングに従事。ここで日頃の実務を理解・整理する機会となるマンション管理士ができ第１回の2002年に取得。#宅地建物取引士分譲マンション管理でも資産価値の向上が謳われるが、何を以て資産価値の向上とするか腑に落ちず。ここで、売った時の売却額、貸した時の賃料収入を資産価値とすれば数字で把握でき分かりやすいと考える。そして、賃貸管理会社への転職を決め、その為に宅建士資格を取ることにした。#分譲マンション管理マンション販売時の修繕積立金は必要額より低く入居後の値上げ前提で設定される。積立金を値上げしても管理費の削減で負担増は少なく済み適正な工事発注で積立金運用は上手くいく。しかし管理会社は管理費も工事費も下げたくない。コンサルティングの第三者性が求められる。#賃貸管理収益の向上が大命題の世界。建物管理との大きな違いは入居者テナント募集。あの部屋は決まったか、賃料はいくらにするか、交渉の落とし所はどこか、相手との取り決めを契約書にまとめる。工事をするにも費用対効果をまず考える。何事も設定したゴールに向けて駒を進めることを知る。#不動産投資ファンドREIT：不動産投資信託の組成・運営に携わり、BM：建物管理、PM：賃貸管理、AM：資産管理と３つの分野を包含した立場になる。ファンドのAM業務では、収益を得たその先、会計・税務の観点も加えて建物一棟ごとと複数まとめた場合とで多角的な評価を行う。#建物調査原体験は、アフターサービス期間が切れる前の建物調査。売主側の関連管理会社にいたため、買主の立場で調査できるのかと疑われた。管理組合は同時に他者へ調査を依頼した。当方の調査内容に問題はなかったが、マンションの使用材料が不適切だとされ、築2年目で大規模改修工事が行われた。#不動産調査既築の住まい選びなら、晴れの日も雨の日も、日中も夜間も、それぞれの表情を見たい。その家自体と周辺環境との関係、マンションなら管理組合、維持管理、積立金と修繕計画の状況などチェック項目は多岐にわたる。土地選びなら、企画中のものが出来るのか、構想力と想像力がものをいう。